Co z umowami najmu w razie upadłości najemców? Lepiej niech centra handlowe zaczną to analizować
08-04-2020
Pomimo bezprecedensowej ingerencji polskiego ustawodawcy w treść umów najmu lokali w centrach handlowych, najemcy i tak nie mają złudzeń. Idzie kryzys, a wraz z nim trwały spadek obrotów. Czasowe wygaszenie czynszów na czas epidemii to zatem lekarstwo jedynie na chwilę. Naprawdę ciężkie czasy zaczną się dopiero po odwołaniu ograniczeń w handlu, kiedy umowy najmu „powrócą do życia” i trzeba je będzie dalej realizować, tyle że z czynszami uzgodnionymi w okresie prosperity. Wiele sieci już zapowiada, że jeżeli centra nie zgodzą się ich obniżyć, będą zmuszone ogłosić upadłość. Groźby bez pokrycia czy realne niebezpieczeństwo? Co stanie się wówczas z umowami najmu, negocjowanymi w tłustym okresie?
Najpierw wniosek
Prawo upadłościowe reguluje dwie sytuacje, w których przedsiębiorcę uznaje się za niewypłacalnego. Pierwsza to utrata płynności, czyli brak zdolności regulowania wymagalnych zobowiązań pieniężnych. Druga ma miejsce wtedy, gdy zobowiązania pieniężne przewyższają wartość aktywów i stan ten utrzymuje się przez 24 miesiące. Jeżeli zarząd dojdzie do wniosku, że okoliczności takie wystąpiły, ma obowiązek w terminie 30 dni złożyć do sądu wniosek o ogłoszenie upadłości. W przeciwnym razie jego członkowie podlegają osobistej odpowiedzialności cywilnoprawnej, podatkowej a czasem nawet i karnej.
Oczywiście, ustawodawca doskonale zdaje sobie sprawę, że w okresie pandemii sądy mogą zostać zasypane wnioskami upadłościowymi. Dlatego projekt Tarczy Antykryzysowej 2.0 przewiduje, że przez okres koronawirusa termin do zgłoszenia wniosku upadłościowego w ogóle nie zaczyna biec, a jeżeli już zaczął - ulega przerwaniu.
Umowy najmu pozostają w mocy
Co dzieje się z umowami najmu w razie ogłoszenia upadłości najemcy? Na pierwszy rzut oka - nic. Wbrew obiegowej opinii, prawo nie przewiduje w takiej sytuacji automatycznego ich rozwiązania.
Jeżeli jednak w dniu ogłoszenia upadłości najemcy, lokal nie został mu jeszcze wydany – zarówno wynajmujący, jak i syndyk masy upadłościowej najemcy może od umowy najmu tego lokalu odstąpić. Należy w tym wypadku złożyć drugiej stronie odpowiednie oświadczenie, w terminie 2 miesięcy od daty ogłoszenia upadłości. Odstąpienie ma wówczas ten skutek, że umowę najmu uważa się za nigdy nie zawartą i żadna ze stron nie może dochodzić od drugiej strony roszczeń odszkodowawczych. Oczywiście nie obejmuje to innych roszczeń wynajmującego, na przykład o zwrot wypłaconej wcześniej kontrybucji finansowej. Tyle, że wynajmujący może ich dochodzić w postępowaniu upadłościowym - czyli wraz z innymi wierzycielami, w kolejce po środki uzyskane ze spieniężenia masy upadłości.
Po wydaniu lokalu decyduje syndyk
Nieco inaczej wygląda sytuacja, kiedy upadłość ogłasza najemca już prowadzący działalność w lokalu. Syndyk może wówczas rozwiązać najem z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne i niezależnie od tego, jak długo umowa najmu miała jeszcze obowiązywać.
Wynajmującemu nie przysługuje w tym wypadku analogiczne uprawnienie do wypowiedzenia umowy.
Jeżeli syndyk umowę wypowie, wynajmujący może za to żądać odszkodowania za przedwczesne zakończenie najmu. Odszkodowanie to ograniczone jest jednak do czynszu najmu za dwa lata i musi zostać do tego pomniejszone o równowartość nakładów najemcy, poczynionych na lokal. Roszczenia z tym związane wynajmujący powinien zgłosić do masy upadłości. Musi więc czekać na podział środków. Nie jest też powiedziane, że ich dla niego wystarczy.
Nie ma obliga
Oczywiście ani wynajmujący, ani syndyk wcale nie muszą ani odstępować, ani wypowiadać umowy najmu. Jeżeli tego nie robią, umowa jest kontynuowana, przy czym syndyk musi ją wówczas w pełnym zakresie realizować – czyli lokal odebrać, wyposażyć, otworzyć i regularnie płacić czynsz. Obowiązek zapłaty czynszu jest w takim przypadku zobowiązaniem masy upadłości powstałym po ogłoszeniu upadłości i zaliczany jest do kategorii tzw. „innych zobowiązań masy”. Powinien być więc płacony przez syndyka w drugiej kolejności, zaraz po zaspokojeniu kosztów postępowania. Jeżeli syndyk czynszu nie płaci – wynajmujący uprawniony jest do „normalnego” wypowiedzenia najmu, zgodnie z właściwymi zapisami umowy najmu.
Zagrożenie jak najbardziej realne
Z punktu widzenia sieci handlowej, ogłoszenie upadłości może być więc, obok postępowania sanacyjnego, jedynym sposobem na uwolnienie się od balastu nierentownych umów najmu. Zwłaszcza, że nie musi wcale prowadzić do ekonomicznej „śmierci” przedsiębiorstwa. Syndyk może przecież rozwiązywać tylko niektóre umowy najmu. Zwłaszcza, jeżeli planuje przygotować przedsiębiorstwo do sprzedaży. Może również w toku postępowania upadłościowego zawrzeć z wierzycielami układ na zasadach przewidzianych w prawie restrukturyzacyjnym.
Jak widać, upadłość najemcy oznacza również poważne komplikacje dla centrum handlowego. Dlatego najbliższe dni i tygodnie będą czasem dyskusji nie tyle o zwolnieniach z czynszów w okresie pandemii, co o ewentualnej korekcie ich wysokości po jej zakończeniu.
